PLU de Saint-Raphaël : zonage et urbanisme

Saint-Raphaël dispose de son propre plan local d’urbanisme, distinct de celui des autres communes de CA Var Estérel Méditerranée (Cavem) — l’intercommunalité de rattachement, qui compte 5 communes. Le zonage comme le règlement sont donc propres à la commune, et c’est ce document que la note interroge.

Son plan de zonage compte 43 zones, réparties en 3 familles (urbaines, agricoles, naturelles). S'y ajoutent 11 types de prescriptions — espaces boisés classés, emplacements réservés, secteurs protégés — qui se superposent au zonage et que le seul plan ne suffit pas à lire.

Saint-Raphaël est concernée par 9 catégories de servitudes d’utilité publique, dont un plan de prévention des risques naturels, des abords de monuments historiques, des ouvrages de transport d’énergie, le domaine public ferroviaire et des servitudes de passage littorales ou de halage. Elles s’imposent au plan local d’urbanisme sans y figurer nécessairement, et savoir si une parcelle précise tombe dans l’un de ces périmètres demande de les croiser une à une. Dans ces abords, l’architecte des Bâtiments de France est consulté sur les travaux.

La population a progressé de 5,9 % entre 2017 et 2023, de 35 042 à 37 113 habitants. Une croissance de cette ampleur se traduit généralement par des zones à urbaniser ouvertes ou en cours d’ouverture, dont le classement figure au plan de zonage.

Le parc compte 36 616 logements, dont 1 154 vacants, soit 3,2 %. C’est sensiblement moins que la médiane départementale (6,8 %), signe d’un parc tendu où la demande absorbe l’offre existante. Les résidences secondaires représentent 43 % du parc, très au-dessus du département (20,6 %) — une pression qui se retrouve souvent dans les règles d’extension et de changement de destination.

Avec 409 habitants au kilomètre carré sur 90,8 km², Saint-Raphaël présente un profil périurbain, où la limite entre zones urbanisées et zones agricoles ou naturelles est l’enjeu principal du zonage.