Quand on parle de droit de préemption, on pense à la mairie. C'est le cas le plus connu, mais loin d'être le seul : un même bien peut être soumis au droit de préemption urbain, à celui d'un locataire, à celui de la SAFER ou encore d'un indivisaire. Chacun a son bénéficiaire, son délai et ses conditions — et une vente conclue en ignorant l'un d'eux peut être annulée.
Ce guide passe en revue l'ensemble des droits de préemption applicables en France, pour vous permettre d'identifier ceux qui concernent réellement votre parcelle.
Qu'est-ce qu'un droit de préemption ?
Un droit de préemption est la faculté, reconnue à une personne publique ou privée, d'acquérir un bien en priorité lorsque son propriétaire décide de le vendre. Le titulaire se substitue à l'acheteur que le vendeur avait trouvé, aux conditions de la vente projetée — ou à un prix qu'il propose, que le vendeur reste libre de refuser.
Trois caractéristiques communes à tous ces droits :
- ils ne s'appliquent qu'aux cessions à titre onéreux — une donation y échappe par nature ;
- ils supposent une notification préalable, généralement faite par le notaire ;
- le silence du titulaire dans le délai imparti vaut renonciation.
Un bien peut être soumis à plusieurs droits de préemption simultanément. Ils s'exercent alors selon un ordre de priorité fixé par la loi, et non au premier qui se manifeste.
Les droits de préemption des collectivités publiques
Le droit de préemption urbain (DPU)
C'est le plus répandu. Institué par délibération du conseil municipal sur les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) du PLU, il permet à la commune d'acquérir en priorité les biens qui y sont vendus. Le notaire adresse une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) et la mairie dispose de deux mois pour se prononcer.
Le DPU existe en deux versions. Le DPU simple laisse de côté certains biens, notamment les lots de copropriété et les immeubles achevés depuis moins de quatre ans. Le DPU renforcé, adopté par une délibération spécifique et motivée, les réintègre.
Pour le détail de la procédure, des biens exclus et des recours possibles, voyez notre guide dédié : le droit de préemption urbain expliqué.
La zone d'aménagement différé (ZAD)
La ZAD vise les secteurs où une collectivité prépare une opération d'aménagement à moyen terme et veut éviter la spéculation foncière. Le droit de préemption y est plus étendu que le DPU et sa durée est encadrée : six ans, renouvelables. Une même parcelle ne peut pas être couverte à la fois par un DPU et par une ZAD.
Les espaces naturels sensibles (ENS)
Le département peut délimiter des zones de préemption au titre des espaces naturels sensibles, afin de protéger des milieux fragiles et d'y ouvrir des accès au public. Ce droit s'exerce indépendamment du zonage du PLU : une parcelle en zone naturelle, apparemment sans enjeu, peut s'y trouver incluse. C'est l'un des droits les plus souvent ignorés des acquéreurs.
Le droit de préemption commercial
Dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, la commune peut préempter les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux et de baux commerciaux. L'objectif est d'éviter qu'une rue entière ne bascule vers une même activité. La commune doit ensuite rétrocéder le fonds à un repreneur dans un délai limité, faute de quoi le cédant peut demander l'annulation.
Le droit de priorité
Distinct du DPU, le droit de priorité permet à une commune d'acquérir en priorité les biens vendus par l'État et ses établissements publics sur son territoire — anciens terrains militaires, emprises ferroviaires, bâtiments administratifs désaffectés.
Les droits de préemption des personnes privées
Le locataire d'un logement
Deux situations distinctes, souvent confondues :
- Le congé pour vendre. Le bailleur qui souhaite vendre un logement loué vide doit donner congé six mois avant l'échéance du bail. Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose de deux mois pour l'accepter — délai porté à quatre mois s'il recourt à un prêt.
- La vente par lots. Lorsqu'un immeuble entier est découpé pour être vendu appartement par appartement, chaque locataire en place bénéficie d'un droit de préemption sur son logement, indépendamment de toute échéance de bail.
Le locataire commercial
Depuis la loi Pinel, le locataire d'un local commercial bénéficie d'un droit de préférence lorsque le bailleur vend les murs. Il dispose d'un mois pour se prononcer, puis d'un délai supplémentaire pour réaliser l'acquisition. Certaines cessions y échappent, notamment les ventes globales d'un immeuble comprenant plusieurs locaux.
Le fermier titulaire d'un bail rural
L'exploitant agricole qui loue les terres qu'il cultive depuis au moins trois ans peut les acquérir en priorité si le propriétaire les vend. Ce droit prime sur celui de la SAFER, et vise à sécuriser la continuité de l'exploitation.
Les indivisaires
Lorsqu'un membre d'une indivision — après une succession, par exemple — vend sa quote-part à un tiers, les autres indivisaires peuvent se porter acquéreurs en priorité. L'objectif est d'éviter qu'un inconnu n'entre dans l'indivision. La cession faite sans les en informer est annulable.
Les propriétaires forestiers voisins
La vente d'une parcelle boisée de faible superficie ouvre un droit de préférence au profit des propriétaires des parcelles forestières contiguës, afin de lutter contre le morcellement de la forêt privée. La commune dispose également d'un droit dans certains cas.
La SAFER, cas particulier du foncier rural
Les Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural peuvent préempter les ventes de terres agricoles et de bâtiments d'exploitation, pour installer de jeunes agriculteurs, agrandir des exploitations trop petites ou préserver des espaces naturels. Le notaire les notifie et elles disposent de deux mois pour répondre.
Particularité notable : la SAFER peut préempter en révision de prix, c'est-à-dire proposer un montant inférieur à celui convenu si elle estime la valeur surévaluée. Le vendeur peut alors renoncer à vendre, ou saisir le tribunal.
Tableau récapitulatif
| Droit de préemption | Bénéficiaire | Biens concernés | Délai de réponse |
|---|---|---|---|
| DPU simple ou renforcé | Commune ou EPCI | Biens en zones U et AU | 2 mois |
| ZAD | Collectivité ou aménageur | Biens du périmètre | 2 mois |
| Espaces naturels sensibles | Département | Zones de préemption ENS | 2 mois |
| Préemption commerciale | Commune | Fonds et baux commerciaux | 2 mois |
| SAFER | SAFER | Terres et bâtiments agricoles | 2 mois |
| Congé pour vendre | Locataire du logement | Logement loué vide | 2 mois (4 avec prêt) |
| Bail rural | Fermier en place | Terres louées | 2 mois |
| Indivision | Autres indivisaires | Quote-part cédée à un tiers | 1 mois |
Les délais indiqués valent en l'absence de suspension. Une demande de pièces ou de visite peut prolonger le délai de la collectivité.
Autres questions
Quel est le délai de préemption après un compromis de vente ?
Le compromis est signé sous condition suspensive de non-préemption. Le notaire transmet ensuite la DIA, et la mairie dispose de deux mois à compter de sa réception. Son silence vaut renonciation et la vente peut se poursuivre.
Ce délai peut toutefois être suspendu si la collectivité demande des documents complémentaires ou souhaite visiter le bien. En pratique, mieux vaut prévoir trois mois entre le compromis et l'acte authentique lorsqu'un droit de préemption s'applique.
Quand le droit de préemption ne s'applique pas ?
Le droit de préemption est écarté dans plusieurs situations :
- les transmissions à titre gratuit — donation, succession, legs : il n'y a pas de vente ;
- les biens situés hors des périmètres institués : un terrain en zone agricole n'est pas soumis au DPU, même si la SAFER peut l'être ;
- certains échanges et partages entre copropriétaires ou indivisaires ;
- les cessions à un organisme de logement social dans les cas prévus par la loi.
Une précision qui surprend souvent : une vente à un membre de sa famille n'est pas exonérée du DPU. Dès lors qu'un prix est payé, l'opération est une cession à titre onéreux et la DIA reste obligatoire. Seule la donation, qui ne comporte pas de contrepartie, échappe au dispositif.
Quels sont les motifs du droit de préemption urbain ?
La commune ne peut pas préempter sans raison. Sa décision doit être motivée et se rattacher à une action ou une opération d'aménagement d'intérêt général : création de logements sociaux, réalisation d'un équipement collectif, développement économique, lutte contre l'habitat insalubre, aménagement d'espaces verts, sauvegarde du patrimoine bâti.
Une préemption dépourvue de projet réel, ou motivée par une formule générale sans contenu, peut être annulée par le juge administratif. C'est le principal terrain de contestation.
Quelle est la durée du droit de préemption de la mairie ?
Il faut distinguer deux durées :
- le délai pour répondre à une DIA : deux mois, éventuellement suspendus ;
- la durée du droit lui-même : le DPU n'a pas de terme. Institué par délibération, il reste en vigueur tant que celle-ci n'est pas rapportée et que le zonage du PLU le permet.
La ZAD fait exception, avec une durée de six ans renouvelables.
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Comment savoir si votre bien est concerné ?
Aucun de ces droits ne se lit sur le terrain. Le DPU dépend d'une délibération municipale, les ENS d'un zonage départemental, la ZAD d'un arrêté préfectoral — trois documents distincts, consultables séparément.
La note de renseignements d'urbanisme rassemble ces informations pour une parcelle donnée : zonage du PLU, servitudes d'utilité publique et droits de préemption applicables. De quoi savoir, avant de signer, quels délais anticiper et quelles conditions suspensives prévoir.
Cet article présente le cadre général applicable en France. Les périmètres et délibérations varient d'une commune à l'autre : vérifiez toujours la situation exacte de votre parcelle auprès de la mairie ou de votre notaire.
