Droit de préemption SAFER : textes, motifs et délais

Le droit de préemption de la SAFER permet à une société d'aménagement foncier et d'établissement rural de se substituer à l'acquéreur d'un bien agricole mis en vente. Il ne tient pas à une délibération locale, comme le droit de préemption urbain, mais au classement du terrain : une parcelle en zone A ou N d'un PLU entre dans son assiette, de plein droit.

C'est ce qui le distingue de tous les autres : il n'y a rien à instituer, rien à publier. Pour les distinguer les uns des autres, voyez tous les droits de préemption et leurs délais ; pour le seul cas communal, le droit de préemption urbain.

Ce que dit la loi : l'assiette du droit

L'article L143-1 du code rural et de la pêche maritime institue le droit au profit des SAFER « en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole ».

Tout tient donc à cette notion de vocation agricole, que le deuxième alinéa définit de façon alternative :

« Sont considérés comme à vocation agricole, pour l'application du présent article, les terrains situés soit dans une zone agricole protégée créée en application de l'article L. 112-2 du présent code, soit à l'intérieur d'un périmètre délimité en application de l'article L. 113-16 du code de l'urbanisme, soit dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière délimitée par un document d'urbanisme. En l'absence d'un document d'urbanisme, sont également regardés comme terrains à vocation agricole les terrains situés dans les secteurs ou parties non encore urbanisés des communes, à l'exclusion des bois et forêts. »

Trois voies, dont une suffit. La troisième est celle qui concerne le plus de monde : le classement en zone A ou N d'un PLU ou d'un PLUi. Aucun arrêté, aucune délibération, aucune publicité particulière ne sont requis - le zonage suffit à faire entrer le terrain dans l'assiette.

Et les communes sans document d'urbanisme ?

Elles ne sont pas hors du champ, et c'est un point que l'on oublie souvent. La dernière phrase de l'alinéa les vise expressément : en l'absence de document d'urbanisme, sont regardés comme à vocation agricole « les terrains situés dans les secteurs ou parties non encore urbanisés des communes, à l'exclusion des bois et forêts ».

Ces communes relèvent du règlement national d'urbanisme, et elles sont 6 605 en France, soit près d'une sur cinq. Il n'y a chez elles ni zone A, ni zone N, ni plan de zonage : le critère devient factuel. Un terrain non urbanisé entre dans l'assiette, un terrain situé dans la partie urbanisée de la commune n'y entre pas.

La différence compte pour qui cherche à savoir où il en est : sur une commune au PLU, la réponse se lit sur un plan opposable ; sur une commune au RNU, elle dépend de l'appréciation du caractère urbanisé des lieux, qui s'établit au cas par cas et peut se discuter.

Attention à l'exception des bois et forêts : elle ne joue pas partout. La formule « à l'exclusion des bois et forêts » appartient à la phrase qui traite des communes sans document d'urbanisme, et à elle seule. Un bois classé en zone N d'un PLU entre donc bien dans l'assiette au titre de son zonage, alors que le même bois, sur une commune au RNU, en sort.

Cela ne signifie pas qu'une parcelle boisée en zone N sera préemptée : elle reste susceptible de tomber sous l'exclusion de l'article L143-4, qui écarte « les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre ». Mais le fondement n'est pas le même, et les quatre exceptions de L143-4 peuvent le faire céder - notamment lorsque la parcelle boisée est vendue avec d'autres parcelles non boisées de la même exploitation. Le zonage et le cadastre répondent à deux questions distinctes.

Combien de terrain cela représente-t-il ?

Beaucoup plus qu'on ne l'imagine. Sur les documents d'urbanisme publiés au Géoportail de l'urbanisme, relevés au 1^er novembre 2026 :

Les zones agricoles et naturelles couvrent 93 % de la surface des documents d'urbanisme publiés. Le zonage A ou N n'est donc pas un cas particulier : c'est la situation de la très grande majorité du territoire.

Autrement dit, hors des villes et de leurs extensions, une parcelle a de fortes chances d'entrer dans l'assiette du droit de préemption de la SAFER. C'est vrai d'un pré, d'une friche, d'une maison isolée classée en zone N - et d'un bois, dont la situation demande une nuance que nous verrons plus bas.

Zone A ou N ne veut pas dire préemption automatique

C'est l'erreur la plus répandue, et elle se trouve dans le texte même qui institue le droit. L143-1 l'institue « sous réserve du I de l'article L. 143-7 », et cet article renvoie à un décret :

« les conditions d'exercice du droit de préemption sont fixées par décret pour chaque société d'aménagement foncier et d'établissement rural »

Chaque SAFER demande à l'État les zones où elle souhaite pouvoir préempter et, le cas échéant, la superficie minimale des terrains concernés. Le décret qui s'ensuit lui est propre. Une parcelle en zone A peut donc se trouver hors du périmètre retenu par la SAFER compétente, ou sous le seuil de surface.

S'y ajoutent les exclusions de l'article L143-4, qui sont nombreuses. Ne peuvent pas faire l'objet d'une préemption, entre autres :

les cessions entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré, entre cohéritiers, ou entre indivisaires ;
les acquisitions de terrains destinées « à la construction, aux aménagements industriels ou à l'extraction de substances minérales » ;
les jardins familiaux de moins de 1 500 m² situés dans une agglomération ;
les parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre, sauf quatre exceptions précises - notamment lorsqu'elles sont vendues avec d'autres parcelles non boisées de la même exploitation ;
les acquisitions par un salarié agricole, un aide familial ou un fermier évincé, sous condition de surface ;
l'acquisition de la nue-propriété par l'usufruitier, et inversement.

Le classement en zone A ou N est donc une condition nécessaire, pas suffisante. Il dit que la question se pose, pas qu'elle est tranchée.

Les neuf motifs qui peuvent justifier une préemption

Une SAFER ne préempte pas librement. L'article L143-2 énumère limitativement les objectifs que la préemption doit poursuivre :

Les neuf objectifs limitativement énumérés par l'article L143-2 du code rural. Une décision de préemption qui ne s'y réfère pas explicitement est nulle.

Cette liste n'est pas décorative. L'article L143-3 en fait une condition de validité :

« À peine de nullité, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l'un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés. »

C'est le principal angle de contestation : une motivation absente, stéréotypée ou sans rapport avec la situation réelle du bien fragilise la décision. La SAFER doit également motiver et publier la décision de rétrocession, et annoncer son intention de remettre le bien en vente.

La procédure, étape par étape

La SAFER dispose de deux mois pour se prononcer ; son silence vaut renonciation. Si elle conteste le prix, c'est au vendeur de réagir dans les six mois, et son silence à lui vaut au contraire acceptation.

La notification

Le notaire chargé de la vente informe la SAFER du projet d'aliénation, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. La notification porte le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée. Elle vaut offre de vente à ces conditions.

La SAFER peut demander à visiter le bien. Le délai est alors suspendu jusqu'au refus de la visite ou à la visite elle-même, et s'il reste moins d'un mois à courir, la SAFER dispose d'un mois pour décider.

Le délai de réponse

Deux mois à compter de la réception de la notification. Passé ce délai, le silence vaut renonciation au droit de préemption. Une réponse tardive est forclose.

Ce délai ne figure pas dans le chapitre consacré à la SAFER : il vient de l'article L412-8, celui du preneur à bail, auquel l'article L143-8 renvoie expressément pour les conditions d'exercice. L412-8 dispose que le bénéficiaire « dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier », sa réponse devant parvenir dans ce délai « à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption ».

Après la décision : deux délais à ne pas manquer

La décision de préemption est notifiée au notaire. L'article R143-6 exige qu'elle indique l'identification cadastrale des biens, leur prix d'acquisition, et « en quoi la préemption répond à l'un ou à plusieurs des objectifs prévus par les dispositions de l'article L. 143-2 ».

Elle doit ensuite être notifiée à l'acquéreur évincé dans les quinze jours suivant la réception de la notification faite au notaire, et une analyse en est adressée au maire pour affichage pendant quinze jours.

Ce délai de quinze jours n'est pas une formalité secondaire. La Cour de cassation a jugé le 19 mars 2026 (3^e civ., n° 24-22.301, publié au bulletin) que « la notification par une SAFER, à l'acquéreur évincé, de la décision motivée de préemption est une formalité substantielle dont l'omission est sanctionnée par une nullité de plein droit ».

Le même arrêt apporte une précision utile au notaire : ce délai de quinze jours « ne commence à courir qu'à compter du jour où elle reçoit du notaire [...] une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l'acquéreur évincé ». Dans l'affaire jugée, la SAFER avait notifié à une adresse erronée transmise par le notaire ; sa seconde notification, faite dans les quinze jours de l'adresse exacte, était régulière.

Enfin, l'acte authentique doit être réalisé dans les deux mois de l'envoi de la réponse. À défaut, la déclaration de préemption devient nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet. L'action en nullité appartient au vendeur et à l'acquéreur évincé.

La révision de prix

C'est une particularité de la préemption SAFER, et elle surprend souvent les vendeurs. Si la SAFER estime que « le prix et les conditions d'aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre », elle peut, après accord des commissaires du Gouvernement, adresser une offre d'achat à ses propres conditions (article L143-10).

Le vendeur a alors trois possibilités : accepter, retirer le bien de la vente, ou saisir le tribunal judiciaire pour faire fixer le prix. Attention au piège : s'il ne fait rien pendant six mois, il est réputé avoir accepté l'offre de la SAFER, qui acquiert au prix qu'elle avait proposé. Ici, contrairement au délai de deux mois, le silence ne protège pas.

Contester une préemption : les délais

L'article L143-13 enferme la contestation dans un délai bref :

« À moins que ne soit mis en cause le respect des objectifs définis à l'article L. 143-2, sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de préemption prises par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural, intentées au-delà d'un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques. »

La réserve initiale compte autant que la règle : lorsque c'est le respect des objectifs de L143-2 qui est mis en cause - c'est-à-dire la motivation elle-même - le délai de six mois court à compter de la publicité de la décision de rétrocession, et non de celle de préemption (article L143-14). Le contrôle de la motivation reste donc ouvert plus longtemps, parce que c'est à la rétrocession que l'on voit si l'objectif annoncé a été suivi d'effet.

L'acquéreur évincé, lui, ne dispose pas d'une voie de recours propre dans ce chapitre. Il bénéficie en revanche d'une priorité de rétrocession dans le cas de l'article L143-1-2, et surtout du moyen tiré de R143-6 : faute d'avoir été informé dans les quinze jours, la décision de préemption est nulle de plein droit. C'est le terrain sur lequel l'arrêt du 19 mars 2026 a été rendu, et il vaut mieux que bien des contestations au fond.

Savoir si une parcelle est concernée

La question pratique n'est pas « le droit de préemption SAFER existe-t-il », mais « cette parcelle-ci entre-t-elle dans son assiette ». Deux éléments y répondent, et tous deux figurent dans les documents publiés :

Le zonage du document d'urbanisme. Une zone A ou N, et ses sous-secteurs, fonde la vocation agricole au sens de L143-1. Une zone U ou AU l'exclut, sauf zone agricole protégée ou périmètre L113-16. Sur une commune au règlement national d'urbanisme, c'est le caractère non urbanisé des lieux qui tient ce rôle.
Un périmètre déclaré. Certaines collectivités déposent au Géoportail de l'urbanisme un périmètre nommément SAFER. C'est rare - 28 documents sur plus de 40 000 - mais sans ambiguïté lorsqu'il existe.

Un troisième élément compte, mais il ne se lit pas dans les documents d'urbanisme : la nature cadastrale. Une parcelle classée en bois et forêts au cadastre est exclue par L143-4, sauf les quatre exceptions rappelées plus haut. Cette information figure à la matrice cadastrale, que la DGFiP ne publie pas en accès libre : elle s'obtient auprès du service de la publicité foncière ou par un relevé de propriété. Aucune note de renseignements d'urbanisme, d'où qu'elle vienne, ne peut donc la restituer.

Une note de renseignements d'urbanisme réunit les deux premiers éléments pour une parcelle précise : le zonage et sa date d'approbation, les périmètres déclarés qui la recoupent, la contenance cadastrale. Elle indique si le terrain entre dans l'assiette du droit au titre du zonage - pas si la SAFER l'exercera, ce qui dépend du décret propre à chaque société et de la décision motivée qu'elle devra rendre, ni si une exclusion de L143-4 lui est opposable.

Autres questions

La SAFER peut-elle préempter une maison ?

Oui, dans deux cas. Les bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole relèvent du droit de préemption. Et pour les bâtiments situés en zone A ou N, ou dans certaines communes de montagne, le texte exige qu'ils aient « été utilisés pour l'exercice d'une activité agricole au cours des dix dernières années qui ont précédé l'aliénation, pour leur rendre un usage agricole ».

Un terrain en friche échappe-t-il à la préemption ?

Non. L143-1 assimile aux terrains nus « les terrains ne supportant que des friches, des ruines ou des installations temporaires, occupations ou équipements qui ne sont pas de nature à compromettre définitivement leur vocation agricole ». L'absence d'exploitation actuelle ne fait pas perdre la vocation agricole.

Une donation est-elle soumise au droit de préemption ?

Non. Le droit ne joue qu'« en cas d'aliénation à titre onéreux ». Les donations en sont exclues, de même que les cessions entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré, les licitations entre cohéritiers et les actes entre indivisaires visés par L143-4.

Quelle différence avec le droit de préemption urbain ?

Le DPU appartient à la commune, naît d'une délibération, et vise les zones U et AU. La préemption SAFER appartient à une société d'économie mixte sous tutelle de l'État, naît de la loi, et vise les zones A et N. Les deux peuvent coexister sur une même parcelle : une commune peut instituer un DPU sur l'ensemble de son territoire, zones agricoles comprises.

Et le fermier en place ?

Son droit de préemption prime celui de la SAFER. L'article L143-8 prévoit que la vente à la SAFER « ne peut être réalisée qu'après accomplissement des procédures destinées à mettre les titulaires des droits de préemption prioritaires en mesure de les exercer ».

Ce qu'il faut retenir

Le zonage A ou N d'un PLU fait entrer un terrain dans l'assiette du droit, sans qu'aucune délibération soit nécessaire. Cela représente 93 % de la surface des documents d'urbanisme publiés.
Les 6 605 communes au règlement national d'urbanisme ne sont pas hors du champ : le critère y devient le caractère non urbanisé des lieux, apprécié au cas par cas.
L'exclusion des bois et forêts ne vaut, au titre de L143-1, que pour ces communes sans document d'urbanisme. Un bois classé en zone N d'un PLU entre dans l'assiette ; c'est L143-4 et la nature cadastrale qui peuvent ensuite l'en sortir.
Entrer dans l'assiette ne signifie pas que la préemption s'exercera : les conditions sont fixées par décret propre à chaque SAFER, et L143-4 prévoit de nombreuses exclusions.
La décision doit se référer explicitement à l'un des neuf objectifs de L143-2, à peine de nullité.
Deux mois pour la SAFER, dont le silence vaut renonciation. Six mois pour le vendeur en cas d'offre à prix révisé, dont le silence vaut au contraire acceptation.
La décision doit être notifiée à l'acquéreur évincé dans les quinze jours. C'est une formalité substantielle : son omission entraîne la nullité de plein droit (Cass. 3^e civ., 19 mars 2026).
La contestation se prescrit par six mois à compter de la publicité de la décision motivée.

Les textes cités sont ceux du code rural et de la pêche maritime dans leur version en vigueur au 1^er novembre 2026. Cet article est un document d'information : il ne se substitue pas à l'avis d'un professionnel sur une situation particulière.