Un terrain peut être constructible au regard du PLU et pourtant soumis à des contraintes qui n'apparaissent pas dans son règlement : un périmètre de monument historique, une ligne électrique, une canalisation de gaz, un captage d'eau potable, un plan de prévention des risques. Ces contraintes sont des servitudes d'utilité publique (SUP). Elles pèsent sur le droit de propriété, s'imposent aux autorisations d'urbanisme et ne se devinent pas sur le terrain.
Ce guide présente ce qu'est une servitude d'utilité publique, comment elle devient opposable, et l'ensemble des catégories existantes en France, avec leur code et leur base légale.
Qu'est-ce qu'une servitude d'utilité publique ?
Une servitude d'utilité publique est une limitation administrative au droit de propriété, instituée au bénéfice d'une personne publique, d'un concessionnaire de service ou de travaux publics, ou d'une personne privée exerçant une activité d'intérêt général. Elle grève de plein droit les immeubles, bâtiments comme terrains, et peut avoir trois types d'effets :
- interdire ou limiter le droit du propriétaire d'occuper ou d'utiliser le sol : construire, planter, surélever ;
- l'obliger à faire des travaux d'entretien, de réparation ou de démolition ;
- l'obliger à laisser faire des travaux ou l'installation d'ouvrages, par exemple le passage d'une canalisation.
Ces servitudes ont un caractère d'ordre public : aucun particulier ne peut y déroger, et leur respect est contrôlé notamment lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme.
À ne pas confondre avec les servitudes de droit privé (servitude de passage entre voisins, de vue, d'écoulement des eaux), qui relèvent du Code civil et figurent dans les actes notariés, pas dans les documents d'urbanisme.
Acte, générateur, assiette : comment se lit une servitude
Le standard national du Conseil national de l'information géolocalisée (CNIG), qui fixe la manière de numériser les servitudes, décrit chacune d'elles par une chaîne de quatre notions :
- l'acte : le document juridique qui institue la servitude — arrêté, décret, déclaration d'utilité publique ;
- la servitude elle-même : la limitation au droit de propriété ;
- le générateur : l'objet qui en est à l'origine — un monument, un cours d'eau, un captage, une ligne électrique, une voie ferrée ;
- l'assiette : la surface sur laquelle la servitude s'applique, par exemple le périmètre des abords d'un monument historique ou la bande de protection d'une canalisation.
Pour un propriétaire, c'est l'assiette qui compte : une parcelle est concernée dès lors qu'elle est touchée, même en partie, par l'assiette d'une servitude — même si le générateur, lui, se trouve à plusieurs centaines de mètres.
Quand une servitude est-elle opposable ?
Le Code de l'urbanisme organise le lien entre les servitudes et les documents d'urbanisme :
- les servitudes affectant l'utilisation du sol doivent être annexées au plan local d'urbanisme ou à la carte communale (articles L. 151-43 et L. 161-1) ;
- passé un délai d'un an après l'approbation du PLU ou l'institution d'une servitude nouvelle, seules les servitudes annexées au plan peuvent être opposées aux demandes d'autorisation d'urbanisme (articles L. 152-7 et L. 162-1) ;
- depuis le 1er janvier 2020, une servitude non annexée dans ce délai reste néanmoins opposable dès lors qu'elle est publiée sur le Géoportail de l'urbanisme ;
- sur le territoire d'une commune sans PLU ni carte communale, les servitudes sont directement opposables.
La liste officielle des catégories figure en annexe du livre Ier de la partie réglementaire du Code de l'urbanisme (liste mentionnée aux articles R. 151-51 et R. 161-8). La collecte et la mise à disposition des servitudes relèvent de l'État, qui les porte à la connaissance des communes.
Les quatre familles de servitudes
La nomenclature nationale classe les servitudes en quatre grands thèmes, chacune identifiée par un code alphanumérique — AC1, I4, PM1… C'est ce code qui figure dans les annexes du PLU et sur le Géoportail de l'urbanisme.
- Conservation du patrimoine : forêts, littoral, eaux, réserves naturelles et parcs nationaux, zones agricoles protégées, monuments historiques, sites et sites patrimoniaux remarquables, équipements sportifs ;
- Utilisation de certaines ressources et équipements : énergie, mines et carrières, canalisations, voies de communication, circulation aérienne, communications électroniques ;
- Défense nationale : postes électro-sémaphoriques, dépôts de munitions, terrains d'atterrissage militaires, champs de tir ;
- Salubrité et sécurité publiques : cimetières, établissements conchylicoles, plans de prévention des risques naturels et technologiques, canalisations et stockages souterrains.
Liste complète des servitudes d'utilité publique
Le tableau ci-dessous reprend la nomenclature officielle publiée par la direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature (mise à jour du 21 mars 2025).
I. Servitudes relatives à la conservation du patrimoine
| Code | Servitude | Base légale |
|---|---|---|
| A1 | Protection des bois et forêts relevant du régime forestier à Mayotte | Code forestier, art. L. 275-13 à L. 275-17 |
| A7 | Forêts dites de protection | Code forestier, art. L. 141-1 à L. 141-7 |
| A8 | Mise en défens des terrains et pâturages en montagne, protection des dunes du Pas-de-Calais | Code forestier, art. L. 142-1, L. 143-3, L. 143-4 et L. 163-16 |
| EL9 | Passage des piétons sur le littoral | Code de l'urbanisme, art. L. 121-31 à L. 121-34 et L. 121-51 |
| A4 | Passage dans le lit ou sur les berges de cours d'eau | Code de l'environnement, art. L. 215-4 et L. 211-7 ; Code rural, art. L. 151-37-1 |
| AS1 | Périmètres de protection des captages d'eau potable et des sources minérales naturelles | Code de la santé publique, art. L. 1321-2, R. 1321-13 et L. 1322-3 à L. 1322-13 |
| AC3 | Réserves naturelles et leurs périmètres de protection | Code de l'environnement, art. L. 332-1 à L. 332-19-1 |
| EL10 | Cœur de parc national | Code de l'environnement, art. L. 331-4 |
| A9 | Zones agricoles protégées | Code rural, art. L. 112-2 |
| A10 | Zone de protection naturelle, agricole et forestière du plateau de Saclay | Code de l'urbanisme, art. L. 123-31 |
| AC1 | Monuments historiques : immeubles classés et inscrits, abords | Code du patrimoine, art. L. 621-1 et suivants, L. 621-30 à L. 621-32 |
| AC4 | Sites patrimoniaux remarquables (anciennes ZPPAUP et AVAP) | Code du patrimoine, art. L. 631-1 |
| AC4 bis | Plans de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) | Code du patrimoine, art. L. 631-4 |
| AC2 | Sites inscrits et classés | Code de l'environnement, art. L. 341-1 à L. 341-15-1 |
| JS1 | Protection des équipements sportifs | Code du sport, art. L. 312-3 et R. 312-6 |
II. Servitudes relatives à l'utilisation de certaines ressources et équipements
| Code | Servitude | Base légale |
|---|---|---|
| I4 | Ouvrages de transport et de distribution d'électricité | Code de l'énergie, art. L. 323-3 à L. 323-10 |
| I5 | Canalisations de distribution de gaz | Code de l'énergie, art. L. 433-3 à L. 433-11 |
| I2 | Installations hydrauliques concédées | Code de l'énergie, art. L. 521-7 à L. 521-13 |
| I9 | Canalisations de transport et de distribution de chaleur et de froid | Code de l'énergie, art. L. 721-1 et suivants |
| I3 | Canalisations de transport de gaz naturel, d'hydrocarbures et de produits chimiques | Code de l'environnement, art. L. 555-27 à L. 555-29 et R. 555-30 |
| I6 | Exploration et exploitation des mines et carrières | Code minier, art. L. 153-3 à L. 153-8, L. 153-14 et L. 153-15 |
| A5 | Canalisations publiques d'eau et d'assainissement | Code rural, art. L. 152-1 et L. 152-2 |
| A2 | Passage des conduites souterraines d'irrigation | Code rural, art. L. 152-3 à L. 152-6 |
| A3 | Passage des engins d'entretien des canaux d'irrigation et de certains émissaires d'assainissement | Code rural, art. L. 152-7 à L. 152-13 |
| A6 | Écoulement des eaux nuisibles liées au drainage des terres | Code rural, art. L. 152-20 à L. 152-23 |
| EL3 | Halage et marchepied le long des cours d'eau | Code général de la propriété des personnes publiques, art. L. 2131-2 et L. 2131-3 |
| EL8 | Champs de vue et de visibilité des établissements de signalisation maritime | Loi n° 87-954 du 27 novembre 1987 |
| T1 | Protection du domaine public ferroviaire | Code des transports, art. L. 2231-1 à L. 2231-9 |
| T3 | Servitudes en tréfonds | Code des transports, art. L. 2113-1 à L. 2113-3 |
| EL5 | Visibilité sur les voies publiques | Code de la voirie routière, art. L. 114-3 |
| EL6 | Terrains nécessaires aux routes nationales et aux autoroutes | Ordonnance n° 58-1311 et décret n° 58-1316 du 23 décembre 1958 |
| EL7 | Alignement des voies publiques | Code de la voirie routière, art. L. 112-1 à L. 112-7 |
| EL11 | Interdictions d'accès des propriétés limitrophes des autoroutes, routes express et déviations | Code de la voirie routière, art. L. 122-2, L. 151-3 et L. 152-1 |
| T5 | Servitudes aéronautiques de dégagement | Code des transports, art. L. 6351-1 à L. 6351-5 |
| T4 | Servitudes aéronautiques de balisage | Code des transports, art. L. 6351-1 et L. 6351-6 à L. 6351-8 |
| T6 | Terrains nécessaires aux besoins de la navigation aérienne | Code des transports, art. L. 6353-1 |
| T7 | Servitudes établies à l'extérieur des zones de dégagement | Code des transports, art. L. 6352-1 |
| T2 | Survol au profit des téléphériques | Loi du 8 juillet 1941 |
| EL4 | Développement et protection des montagnes (remontées mécaniques et pistes de ski) | Code du tourisme, art. L. 342-20 à L. 342-23 |
| T9 | Transports guidés par câble en milieu urbain | Code des transports, art. L. 1251-3 à L. 1251-8 |
| PT1 | Protection des centres radioélectriques contre les perturbations électromagnétiques | Code des postes et des communications électroniques, art. L. 57 à L. 62-1 et R. 27 à R. 39 |
| PT2 | Protection des centres radioélectriques contre les obstacles physiques | Code des postes et des communications électroniques, art. L. 54 à L. 56-1 et R. 21 à R. 26 |
| PT3 | Réseaux de télécommunications | Code des postes et des communications électroniques, art. L. 45-9 et L. 48 |
Les associations syndicales de propriétaires peuvent en outre bénéficier de servitudes de passage pour l'entretien de leurs ouvrages, sous les codes A2, A3, A5 et A6 (ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, article 28).
III. Servitudes relatives à la défense nationale
| Code | Servitude | Base légale |
|---|---|---|
| AR1 | Champs de vue des postes électro-sémaphoriques de la marine nationale | Code de la défense, art. L. 5112-1 |
| AR2 | Champs de vue des postes militaires de défense des côtes et de sécurité de la navigation | Code de la défense, art. L. 5112-1 |
| AR3 | Abords des magasins et établissements de poudres, munitions, artifices ou explosifs | Code de la défense, art. L. 5111-1 à L. 5111-7 |
| AR4 | Terrains d'atterrissage destinés à l'armée de l'air | Décret du 30 octobre 1935 |
| AR5 | Abords des autres installations de défense | Code de la défense, art. L. 5114-1 |
| AR6 | Abords des champs de tir | Code de la défense, art. L. 2161-1 |
IV. Servitudes relatives à la salubrité et à la sécurité publiques
| Code | Servitude | Base légale |
|---|---|---|
| INT1 | Voisinage des cimetières | Code général des collectivités territoriales, art. L. 2223-5 |
| AS2 | Protection des établissements de conchyliculture et d'aquaculture et des gisements coquilliers | Décret-loi du 30 octobre 1935, art. 2 |
| PM1 | Plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) et des risques miniers (PPRM) | Code de l'environnement, art. L. 562-1 à L. 562-9 ; Code minier, art. L. 174-5 |
| PM1 bis | Inondation pour la rétention des crues du Rhin | Loi n° 91-1385 du 31 décembre 1991, chapitre III |
| EL2 bis | Servitude qui concerne la Loire et ses affluents | Code général de la propriété des personnes publiques, art. L. 2124-16 et suivants |
| PM2 | Installations classées, sites et sols pollués, stockages de déchets, anciennes carrières | Code de l'environnement, art. L. 515-8 à L. 515-12 |
| PM3 | Plans de prévention des risques technologiques (PPRT) | Code de l'environnement, art. L. 515-15 et suivants |
| PM4 | Rétention des crues, mobilité des cours d'eau, zones stratégiques pour la gestion de l'eau | Code de l'environnement, art. L. 211-12 |
| PM5 | Abords des ouvrages hydrauliques | Code de l'environnement, art. L. 214-4-1 |
| PM6 | Installations nucléaires de base | Code de l'environnement, art. L. 593-5 |
| PM7 | Ouvrages de prévention des inondations et des submersions | Code de l'environnement, art. L. 566-12-2 |
| PM8 | Équipements de défense des forêts contre les incendies (DFCI) | Code forestier, art. L. 134-2 |
| PM9 | Zones de danger | Code de l'environnement, art. L. 567-4 à L. 567-6 |
| I1 | Maîtrise de l'urbanisation autour des canalisations de gaz, d'hydrocarbures et de produits chimiques | Code de l'environnement, art. L. 555-16 |
| I7 | Protection des stockages souterrains de gaz, d'hydrocarbures, d'hydrogène ou de produits chimiques | Code minier, art. L. 264-1 |
| I10 | Sécurité et prévention des risques miniers | Code minier, art. L. 174-5-1 |
Les servitudes les plus fréquentes en pratique
Sur les parcelles bâties en ville comme en périphérie, quelques catégories reviennent très souvent :
- AC1 — abords des monuments historiques : dans le périmètre délimité, ou à défaut à moins de 500 mètres et en covisibilité, les travaux extérieurs sont soumis à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France ;
- AC2 et AC4 — sites et sites patrimoniaux remarquables : mêmes enjeux de contrôle architectural, sur des périmètres souvent plus larges ;
- PM1 — plans de prévention des risques naturels : inondation, mouvements de terrain, avalanches, feux de forêt ; le règlement du plan peut interdire de construire ou imposer des prescriptions (cote de plancher, matériaux). Voir notre article sur les risques naturels dans les notes d'urbanisme ;
- I4 et I3 — lignes électriques et canalisations : droit de passage et d'accès pour l'exploitant, limitations de hauteur ou de plantations dans la bande concernée ;
- EL7 — alignement : le long de certaines voies, une partie de la parcelle peut être destinée à l'élargissement de la voie publique ;
- T5 — servitudes aéronautiques : autour des aérodromes, la hauteur des constructions est plafonnée.
Comment savoir si un terrain est grevé d'une servitude
La vérification se fait en quatre temps. Aucun ne se suffit à lui-même : une servitude peut être publiée à un endroit et absente d'un autre, et c'est le croisement des quatre qui donne une réponse solide.
1. Partir de la référence cadastrale, jamais de l'adresse
Une servitude se rattache à une emprise géographique, pas à une boîte aux lettres. Relevez la référence de la parcelle — quatorze caractères, par exemple 44109000CD0172 — sur le site du cadastre ou sur le Géoportail. Un bien reposant sur deux parcelles demande deux vérifications : l'assiette d'une servitude peut ne toucher que l'une des deux.
2. Consulter les annexes du document d'urbanisme
Le PLU, le PLUi ou la carte communale comportent une annexe dédiée : la liste des servitudes instituées sur le territoire et le plan de leurs assiettes. C'est la source à laquelle se réfère le service instructeur, et elle est consultable en mairie ou sur le Géoportail de l'urbanisme lorsque la collectivité a déposé ses pièces.
3. Superposer l'assiette au contour de la parcelle
C'est l'étape où se jouent la plupart des erreurs. Une servitude se lit par son assiette — le périmètre qu'elle affecte — et non par son générateur, l'ouvrage ou le monument qui la fonde. Un monument historique situé à quatre cents mètres engendre une assiette de cinq cents mètres qui, elle, atteint la parcelle. Et une parcelle touchée sur quelques mètres carrés seulement reste concernée sur ces mètres-là.
4. Vérifier les risques, qui accompagnent certaines servitudes
Les plans de prévention des risques valent servitude (PM1, PM3). Leur périmètre se consulte aussi sur Géorisques, qui publie par ailleurs le retrait-gonflement des argiles, le radon et les installations classées — utiles pour l'état des risques annexé à une vente.
Les quatre pièges de cette vérification
| Piège | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|
| Une servitude absente du Géoportail | La numérisation incombe au gestionnaire de la servitude. Une servitude non déposée existe et reste opposable : l'absence d'une mention n'établit pas l'absence de la servitude. |
| Des annexes non mises à jour | Une servitude instituée après la dernière mise à jour du PLU n'y figure pas encore. Comparez la date de l'annexe et celle de l'acte instituant la servitude. |
| Le générateur pris pour l'assiette | Chercher si la parcelle porte le monument ou la canalisation ne suffit pas : c'est le périmètre autour qui compte. |
| La servitude privée confondue avec la SUP | Un droit de passage entre voisins est une servitude de droit privé : elle figure dans l'acte notarié, jamais dans le document d'urbanisme. |
Enfin, quelle que soit la voie choisie, notez la date des documents consultés. Une servitude peut être instituée, modifiée ou levée ; ce qui était exact il y a deux ans ne l'est plus nécessairement.
Comment savoir si votre bien est concerné ?
La note de renseignements d'urbanisme recense, pour une parcelle donnée, les servitudes d'utilité publique dont l'assiette la touche, sur toute son emprise : chaque servitude y figure avec son code, son nom et sa catégorie, aux côtés du zonage du PLU, des risques et des droits de préemption. Voir un exemple de note ou commander la note de votre parcelle.
Pour aller plus loin sur la lecture de la note, voyez notre guide Comment lire et interpréter une note de renseignements d'urbanisme.
Cet article présente le cadre général applicable en France, d'après la nomenclature officielle des servitudes (mise à jour du 21 mars 2025) et le standard national CNIG. Les servitudes instituées et leur périmètre varient d'un territoire à l'autre : vérifiez toujours la situation exacte de votre parcelle auprès de la mairie ou de votre notaire.
